房地产设计管理

文 / 游葆华 三明市碧桂园房地产开发有限公司 福建福州 350001 【摘要】随着房地产行业的不断发展，越来越多的建设单位认识到设计管理在项目开发中的重要作用，也加大了对这方面的研究力度。 本文进一步分析了房地产设计管理，以供同仁参考借鉴。 【关键词】房地产；设计管理 1、房地产设计管理的重要作用 与设计过程密切相关的是设计管理。相比设计工作而言，房地产项目开发过程中，设计管理工作由为重要，贯穿于整个项目开发过程的始终，尤其是项目开发的前期阶段。对于房地产项目，其设计具有通盘考虑的全局性特点。大的方面，需考虑到整个项目的规划布局、景观与建筑（含配套的共建、住宅）等设计；小的方面，需进行示范性样板房的装修设计与施工。而这一切繁杂交织的工作，却因建设管理单位在时限和资金方面的要求而更显其操作的难度。只有科学合理的设计管理，才能较好地统领各设计单位及设计人员组成一支高效的设计团队，在较短的时限内实现房地产建设单位对项目开发各方面的要求，提升整个房地产项目开发的效率、品牌与效益。因而，设计管理工作越来越受到房地产项目建设单位与设计单位领导部门的重视。 2、房地产设计管理要点 2.1 设计管理中的任务管理 在房地产的开发过程中，企业最关注的就是客户的需求、建设的成本以及完工时间等方面的情况，这些要求需要设计单位通过技术语言转化到图纸中，而设计任务书就是向设计单位提出这些要求的书面文件。设计任务书的内容一般包括项目概况、项目定位分析、项目产品要求、项目技术要求、项目设计的时间要求、项目的成本要求等方面，同时还应对项目当地的政策等情况进行说明，使设计单位能够全面、完整地理解建设单位的意图。项目设计过程中，往往出现对设计任务书不够重视，对设计单位的要求往往以口头表达，并未经过认真推敲，这样就容易引起设计方案反复修改，造成时间和成本的极大浪费。 2.2 设计管理中的成本管理 成本是房地产开发的生命线，决定了一个项目能否盈利。在项目开发过程中，往往有一个误区，即对施工建设过程中的成本管理高度重视，而对设计过程中的成本管理重视程度不够。事实上，项目的成本有约80%是在设计阶段确定的。 设计阶段的成本管理重点应做好以下工作： （1）加强设计方案成本对比，择优选用。设计方案需要充分理解项目的规划设计条件，在规划条件允许的范围内，选择能够符合项目定位，成本最优的产品。 （2）加强技术选型论证。对一些涉及成本、安全、品质等方面的重大技术问题，应通过技术选型论证的方式进行专题研究，必要时可邀请专家参与。比如基坑维护方案的选型，基础形式选用，主体结构的选型等，这些问题对成本有着重大影响，选择恰当不仅可以有效节约成本，还能够降低施工难度。 （3）加强设计成果质量管理，避免返工。避免返工就是节约成本，因此加强图纸设计质量，避免错、漏、碰、缺等问题，减少施工过程中的浪费和返工，也是降低成本的重要措施。 2.3 设计管理中的资源管理 在房地产开发过程中，设计管理最大的资源就是所外聘的设计单位，而在开发阶段的资源管理中，设计管理的第一步就是选择设计单位，选择合适的设计单位，就意味着开发阶段中设计管理已经成功了一半。在选择设计单位的时候，需要做到以下几个方面：（1）要详细的根据项目面对的市场以及产品地位，针对项目的特点选择合适的设计单位。（2）要对开发阶段所需的设计费用进行有效的控制，要切实的根据建设项目的要求，确定合理的设计费用。（3）对于已经进行过合作的设计单位，可以建立相连的信息数据库，从而合理的选择设计单位与设计人员。在设计单位选择过程中，较多选用的是设计招标，一方面通过方案比选来考察设计单位与项目的契合程度，并通过设计方案体现设计单位的技术水平。 2.4 设计管理中的进度管理 对于房地产企业来讲，时间是保证企业获得利润的一个重要因素，一方面土地成本及建设成本积压，产生较大的资金成本，另一方面项目的开发周期越长，项目需要面临的不确定因素就更多如市场行情以及政策出现变化等。加强设计阶段的进度管理可以从以下几方面着手。 （1）制定合理的设计计划。设计计划要综合考虑设计方案调整、设计成果报批等诸多不确定因素，并考虑必要的设计周期来确定。通过合理的设计计划，来指导设计各个阶段的工作安排；在过程中发现进度出现偏差时，应采取必要的措施进行纠偏。 （2）标准化设计。标准化设计是加快设计进度的重要措施，成熟的建设单位通过经验的积累，形成一系列标准化的文件，在设计过程中可以直接进行引用，既能保证设计品质，又能加快设计进度。 （3）增加设计阶段不同分项设计的穿插。设计过程中涉及到的专业较多，加大不同工种设计穿插的力度，一方面可以缩短设计周期，另一方面可以在过程中加强不同专业之间的沟通，避免设计方案的反复。 2.5 设计成果评审与后评估 （1）设计成果评审是设计意图得以图纸化的一种重要手段。设计评审是房地产企业对设计单位提供成果的最后一次把关，这一次把关的成败很大程度决定了后面设计变更和工程签证的多少，房地产企业应给予高度的重视。设计方案或施工图应根据量的大小提前（2 ～ 3d）下发评审参与者，以备消化吸收，提高评审会效率；选择权威人士担任主持人，提高各参与部门的重视程度，避免长期争执影响效率。其次参与部门要充分，必要时，还应邀请外部有关专家参与。最后要形成评审纪要。 （2）设计后评估是相关部门对已经完工的项目进行工程质量、成本、设计合理性方面评价。设计院的图纸总是会存在一些不足。这点在施工过程可以得到体现。各部门可以针对实际情况展开对设计方案优化进行讨论。设计后评估就是针对这些问题进行综合总结以避免在其它后续工程中出现类似的问题。[本文转自WWW. dYLw.net 第一论文网] 结语： 设计管理是房地产开发企业针对建设项目设计工作的管理和控制，而设计单位的选择和工作质量对开发商设计管理工作的影响至关重要。这就要求房地产开发企业要不断地完善设计管理，提升企业竞争力，这样才能在市场中获得发展。 参考文献： [1] 阮兴 . 论房地产项目的规划设计要点与管理 [J]. 大众科技，2010（2）.